Obecní byty

Zodpovědná správa obecních bytů ve Zlonicích:

Konec starých zátěží, férová pravidla a jasná strategie do budoucna.

Městys Zlonice v současnosti spravuje celkem 60 obecních bytů, což představuje přibližně 11 % celkové kapacity bydlení v naší obci. Jde o významný majetek, který s sebou nese velkou odpovědnost. Chceme-li obecní finance spravovat jako řádný hospodář, musíme otevřeně pojmenovat stávající problémy a představit jasnou strategii – od nastavení smluv a nájemného až po budoucnost jednotlivých domů.

Reálný stav bytového fondu? Velké rozdíly v kvalitě i nájmech

Dnešní bytový fond městyse je velmi různorodý a ukazuje, jak se přístup v čase měnil:

Zmodernizované byty s tržním nájemným:

Již zhruba desítka obecních bytů prošla kompletní rekonstrukcí, je na moderní úrovni a je pronajímána za tržní nájemné. Tyto byty dokazují, že obecní bydlení může být kvalitní a pro městys ekonomicky soběstačné.

Byty se sníženým standardem:

Na opačném pólu jsou jednotky v původním stavu, kde nájemci nemají ani vlastní WC uvnitř bytu a musí využívat toaletu na společné chodbě. Zde je nízké nájemné pochopitelné a odpovídá nízkému standardu. Naším pravidlem je, že po skončení takového nájmu se již byt v tomto stavu znovu nepronajímá, ale projde zásadní rekonstrukcí.

Smlouvy na dobu neurčitou bez inflačních doložek:

Zhruba u 30 bytů čelíme dědictví minulosti v podobě starých smluv na dobu neurčitou, které neobsahují inflační doložku. Zákon zde umožňuje navýšit nájemné maximálně o 20 % jednou za 3 roky (Nebo se dohodnout, ale pokud nájemce nesouhlasí, zbývá pouze zdlouhavý soudní spor). Vybírat nájemné 5 000 až 7 000 Kč v dnešních cenách stavebních prací a energií nepokrývá ani základní údržbu domu.

Zásada do budoucna:

Smlouvy na dobu neurčitou již zásadně neuzavíráme. Jakmile se nájemce odstěhuje, byt zrekonstruujeme na moderní standard a novou smlouvu uzavřeme výhradně na dobu určitou s řádnou inflační doložkou. Principy, které chrání obecní kasu i sousedy

Ekonomická soběstačnost:

• Nájemné musí pokrýt správu, údržbu a opravy celého domu a přinášet drobný zisk na další investice městyse.

• Městys nesmí suplovat státní sociální systém: Dotovaným nájemným nelze nahrazovat sociální dávky státu. Nízké nájmy navíc v minulosti přitahovaly sociálně rizikové skupiny z okolí.

• Férovost k soukromým vlastníkům: Městys nesmí dumpingovými cenami konkurovat místním pronajímatelům ani demotivovat majitele rodinných domů od investic do vlastního majetku.

Strategický plán pro konkrétní domy:

Co si ponechat a co postupně prodat?

Nemá smysl držet a dotovat objekty, které pro městys znamenají jen finanční zátěž. Je třeba si přesně definovat páteřní majetek a zbytek rozumně uvolnit:

1. Domy, které si městys ponechá ve vlastnictví:

• čp. 357 (zdravotní středisko) – strategický objekt občanské vybavenosti.
• čp. 247 (Nádražní ulice) – stabilní bytový dům s potenciálem.
• čp. 1 a čp. 295 (zámek) – historické dědictví a reprezentativní majetek městyse.
• čp. 97 a čp. 282 podle dalšího ekonomického vyhodnocení.

2. Domy určené k postupnému prodeji:

• čp. 355 – proces prodeje již probíhá.
• čp. 276, čp. 254, čp. 5 a čp. 6 – objekty vhodné k postupnému prodeji v delším časovém horizontu.

Důležité pravidlo:

Prodej musí probíhat postupně a neunáhleně, abychom nepřesytili místní realitní trh a dosáhli co nejlepších cen.

Transparentní prodej s pojistkou proti spekulantům

Při prodeji nevyhovujících objektů budeme uplatňovat přísná pravidla:

Veřejná dražba: V prvním kole je prodej nejvyšší nabídce v dražbě nejtransparentnější a právně nenapadnutelnou cestou.

Rozvazovací podmínka na 5 až 20 let: Pokud by se v dalších kolech cena snižovala pro motivaci investorů, kupní smlouva bude obsahovat tvrdou rozvazovací podmínku (osvědčený model z prodeje pivovaru). Ta garantuje, že pokud kupující objekt neopraví nebo by z něj chtěl udělat ubytovnu pro sociálně slabé, nemovitost se vrátí zpět městysi.